Immobilie verkaufen – und den Erlös klug nutzen
Vermietete Immobilie verkaufen
Eine vermietete Wohnung lässt sich jederzeit verkaufen – der Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentümer weiter („Kauf bricht nicht Miete“). Das beeinflusst Käuferkreis, Preis und Steuer. Wer die Besonderheiten kennt, verkauft strategisch klüger.
Aktualisiert am 20. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
„Kauf bricht nicht Miete“
Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein – zu unveränderten Bedingungen. Der Mieter muss also nicht ausziehen, und Sie können auch nicht „zur Verkaufserleichterung“ kündigen. Für den Käufer bedeutet das: Er erwirbt eine Kapitalanlage mit laufenden Mieteinnahmen, aber auch mit dem bestehenden Mieter.
Auswirkung auf den Preis
Vermietete Wohnungen werden häufig unter dem Preis vergleichbarer freier Wohnungen gehandelt, weil der Käufer nicht selbst einziehen kann und an den bestehenden Mietvertrag gebunden ist. Für Kapitalanleger ist genau das attraktiv: laufende Rendite ab Tag eins. Der Käuferkreis verschiebt sich also von Selbstnutzern zu Investoren.
| Aspekt | Vermietet | Leerstehend |
|---|---|---|
| Käuferkreis | vor allem Kapitalanleger | auch Selbstnutzer |
| Erzielbarer Preis | tendenziell niedriger | tendenziell höher |
| Sofortige Einnahmen | ja (Miete) | nein |
| Verkaufsdauer | oft länger | oft kürzer |
Vorkaufsrecht des Mieters
Wird eine Mietwohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): Er darf zu den mit dem Dritten vereinbarten Konditionen selbst kaufen. Über den Verkauf und die Konditionen ist der Mieter zu informieren.
Steuer: Vermietung und die 10-Jahres-Frist
Da die Wohnung vermietet und nicht selbst genutzt war, greift die Eigennutzungs-Ausnahme nicht. Es gilt allein die Zehnjahresfrist: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, ist der Gewinn steuerpflichtig – zusätzlich sind in Anspruch genommene Abschreibungen dem Gewinn hinzuzurechnen. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
Strategie: Frist abwarten?
Steht die Zehnjahresfrist kurz vor dem Ablauf, kann Zuwarten die Spekulationssteuer sparen. Rechnen Sie beides durch – die mögliche Steuerersparnis gegen die Chancen der aktuellen Marktlage.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]Verkauf vermieteter Wohnungen (§§ 566, 577 BGB) – Deutscher Mieterbund (2024)
- [2]Kapitalanlage-Immobilien: Verkauf und Steuer – Finanztip (2024)