Immobilie verkaufen – und den Erlös klug nutzen
Steuern beim Immobilienverkauf
Ob beim Verkauf Steuer anfällt, entscheidet vor allem die Spekulationsfrist: Nach zehn Jahren Haltedauer oder bei durchgehender Eigennutzung bleibt der Gewinn steuerfrei. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet.
Aktualisiert am 20. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit
Keine Steuerberatung
Dieser Beitrag erklärt die Grundlagen zu Bildungszwecken. Er ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.
Die Spekulationsfrist (10 Jahre)
Der Verkauf einer Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei – unabhängig von der Höhe. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge.
Ausnahme: Eigennutzung
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren durchgehend selbst genutzt wurde – oder von der Anschaffung bis zum Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken diente. Diese Regel macht den Verkauf des selbst bewohnten Eigenheims meist steuerfrei.
| Situation | Steuer? |
|---|---|
| Haltedauer über 10 Jahre | steuerfrei |
| Durchgehend selbst genutzt | steuerfrei |
| Selbst genutzt im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre | steuerfrei |
| Vermietet, Verkauf innerhalb 10 Jahre | steuerpflichtig |
| Unbebautes Grundstück, Verkauf < 10 Jahre | steuerpflichtig |
So wird der Gewinn besteuert
Steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Verkaufskosten (und ggf. minus in Anspruch genommener Abschreibungen). Dieser Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz (14–45 %) belastet. Eine Schätzung liefert der Rechner:
Spekulationssteuer-Rechner
Steuer beim Immobilienverkauf – Frist und Eigennutzung.
Innerhalb der 10-Jahres-Frist und ohne Eigennutzung wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
Vereinfachte Berechnung ohne Abschreibungen und Werbungskosten. Keine Steuerberatung – im Einzelfall bitte fachlich prüfen lassen.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Bei Erbschaft oder Schenkung wird die Immobilie nicht neu „angeschafft“ – Sie treten in die Fußstapfen des Voreigentümers. Dessen ursprüngliches Kaufdatum zählt für die Zehnjahresfrist mit. Hat der Erblasser die Immobilie bereits lange gehalten, kann der Verkauf sofort steuerfrei sein. Davon getrennt zu betrachten ist die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer.
Drei-Objekt-Grenze beachten
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden – dann gelten andere, ungünstigere Steuerregeln. Bei mehreren Verkäufen unbedingt steuerlich beraten lassen.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]Private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG) – Bundesministerium der Finanzen (2024)
- [2]Steuern beim Immobilienverkauf – Finanztip (2024)