Immobilie verkaufen – und den Erlös klug nutzen
Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Darlehen
Wer eine Immobilie mit laufendem Kredit verkauft, löst das Darlehen vorzeitig ab. Dafür darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – den Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Sie lässt sich abschätzen und in bestimmten Fällen vermeiden oder anfechten.
Aktualisiert am 20. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Lösen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, entgehen der Bank die vertraglich vereinbarten Zinsen. Als Ausgleich darf sie eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) verlangen. Sie ist rechtlich zulässig, aber der Höhe nach begrenzt und nachprüfbar.
Wovon die Höhe abhängt
Die VFE steigt mit:
- der Restschuld (je höher, desto mehr entgangene Zinsen)
- der Restlaufzeit der Zinsbindung (je länger, desto teurer)
- der Zinsdifferenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins
Ist das aktuelle Zinsniveau höher als Ihr alter Zins, kann die VFE sehr niedrig oder sogar null sein.
| Faktor | Wirkung auf die VFE |
|---|---|
| Hohe Restschuld | höher |
| Lange Restzinsbindung | höher |
| Großer Zinsvorteil der Bank (alter Zins > neuer Zins) | höher |
| Vereinbarte Sondertilgungsrechte | senkend |
| Aktueller Zins ≥ Vertragszins | sehr niedrig / null |
Wann die VFE entfällt oder sinkt
- 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens können Sie mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen (§ 489 BGB) – ganz ohne VFE.
- Fehlerhafte Angaben: Ist die Widerrufsbelehrung oder die Berechnungsmethode fehlerhaft, kann der Anspruch der Bank ganz oder teilweise entfallen. Eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale kann sich lohnen.
- Darlehensmitnahme: Manchmal lässt sich der Kredit auf ein neues Objekt übertragen.
Erst rechnen, dann verkaufen
Fordern Sie von Ihrer Bank eine schriftliche Berechnung der VFE an und beziehen Sie den Betrag in die Liquiditätsplanung ein. So kennen Sie Ihren echten Netto-Erlös vor der Unterschrift.
Häufige Fragen
Quellen
- [1]Vorfälligkeitsentschädigung – Rechte und Berechnung – Verbraucherzentrale (2024)
- [2]Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB – Stiftung Warentest / Finanztest (2024)